Lei regula contratos de compra e venda de imóveis novos

A Lei n° 13.786 de 27/12/2018 regulou o contrato de compra e venda de imóveis novos. Diferente do que tem sido noticiado, não foi regulamentada apenas a multa em caso de distrato. Outros pontos importantes devem ser observados pelas incorporadoras e consumidores. Confira a seguir.

Informações obrigatórias no quadro resumo do contrato

A lei citada alterou a lei de incorporação imobiliária (Lei n° 4.591/64) para incluir um artigo 35-A, determinando que os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão sempre iniciados por quadro-resumo, que deverá conter:

I – o preço total a ser pago pelo imóvel;
II – o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;
III – o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;
IV Рa forma de pagamento do pre̤o, com indica̤̣o clara dos valores e vencimentos das parcelas;
V – os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;
VI – as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;
VII – as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;
VIII – as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;
IX – o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;
X – as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento;
XI – o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;
XII Рo termo final para obten̤̣o do auto de concluṣo da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade da entrega.

Identificada a ausência de quaisquer das informações acima, será concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão, findo o qual, essa omissão, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente.

Atrasos na entrega da obra e seus efeitos

Foi criado ainda o artigo 43-A que prevê a possibilidade de atraso em até 180 dias para entrega da obra, sem que tal fato dê motivo à rescisão contratual, e desde que tal condição esteja prevista em contrato. Até então, tal cláusula era comum em contratos, contudo a sua discussão no judiciário era frequente.

No entanto, havendo atraso além da tolerância acima mencionada, o adquirente poderá rescindir o contrato, devendo o incorporador restituir todas as parcelas quitadas até então, corrigidas, e no prazo de 60 dias.

E ainda, não optando o adquirente pela resolução do contrato em caso de atraso, será devido pela incorporadora indenização de 1% do valor efetivamente pago pelo comprador até então, por mês de atraso.

Distrato por iniciativa do comprador

Por outro lado, o novo Artigo 67-A prevê que, em caso de desistência do comprador, as quantias pagas à incorporadora deverão ser devolvidas corrigidas em até 180 dias, porém deduzidas do seguinte:

I Рa integralidade da comisṣo de corretagem;
II – a pena convencional, que não poderá exceder a 25% da quantia paga, salvo nos casos em que a incorporação estiver sujeita ao regime de afetação, caso em que a multa será de 50% da quantia paga.

Caso a desistência se dê em período posterior à entrega do imóvel, ou seja, tendo o mesmo ficado à disposição do comprador, além dos valores acima, poderá ainda ser retido ou cobrado o seguinte:

I – quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel;
II – cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores;
III – valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die;
IV – demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.

No entanto, vale ressaltar que nos contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem.

Nesse caso, caberá ao adquirente demonstrar o exercício tempestivo do direito de arrependimento por meio de carta registrada, com aviso de recebimento, considerada a data da postagem como data inicial da contagem do prazo de 7 dias.

Regras para loteamentos

Em caso de loteamentos, as condições são ligeiramente diferentes.

Mantém-se a obrigação de quadro resumo com as informações mencionadas. Em caso de distrato, a multa fica reduzida para 10%, e em caso de fruição do imóvel, o valor mensal referente ao uso fica fixado em 0,75%.

O pagamento da restituição nesses casos, também muda. Passa a se dar em 12 parcelas, com início após o seguinte prazo de carência:

I – em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras;
II – em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.

Vigência

A lei entra em vigor na data de sua publicação, de modo que aplica-se para os contratos em andamento. Sempre há esse tipo de discussão: sua aplicação se dá aos contratos em andamento, ou aos contratos firmados após a sua publicação?

Naturalmente que o contrato em andamento não precisará ser alterado para se inserir, por exemplo, um quadro resumo – caso não o tenha. Contudo, eventual distrato ocorrido após o advento da lei deverá obedecer aos seus trâmites no que for o contrato omisso.

Inegavelmente, tanto compradores quanto incorporadores agora possuem uma maior segurança jurídica.

E como dito no início desse texto, são diversas normas e alterações, muito mais do que tão somente a multa por desistência. Algumas com clara gravidade, como a possibilidade de rescisão contratual em caso de omissão no quadro resumo, ou atraso na obra.

Se o incorporador ganha em segurança com o endurecimento nas regras de distrato, o consumidor ganha, de igual modo, em garantias contratuais, clareza nas informações, e rigor nos prazos de entrega das obras.

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